Главные выводы
- Клиент арендовал склад 350 м², где раньше уже работала фармацевтическая компания, и рассчитывал в основном подготовить документы.
- На осмотре выяснилось, что складское оборудование вывезено, стены и пол требуют ремонта, вентиляция в плохом состоянии, половина освещения не работает. Фактически помещение пришлось восстанавливать.
- Мы изменили первоначальную схему разгрузки: собственный грузовой лифт и докшелтер выводили товар прямо в зону основного хранения.
- Часть склада закрыли и оставили для работы около 250 из 350 м². За счёт сокращения площади ремонта клиент сэкономил примерно 200 000 ₽.
- В рабочей части склада заделали повреждения стен, покрасили их моющейся краской, восстановили пол и нанесли антипылевое покрытие, выделили зоны сетчатыми перегородками, установили новую вентиляцию и заменили люминесцентное освещение на светодиодное.
- В результате клиент получил санитарно-эпидемиологическое заключение и фармацевтическую лицензию с первого раза.
- Главный практический вывод: до подписания аренды фармсклад лучше обследовать. То, что раньше по этому адресу уже работала фармацевтическая компания, ещё не означает, что помещение осталось готовым для следующего арендатора.
Ожидание: здесь уже была фарма, значит, склад почти готов
Клиент хотел получить фармацевтическую лицензию для торговли лекарственными препаратами и самостоятельно нашёл, как ему казалось, идеальный склад площадью 350 м². Вариант выглядел удачным: вроде бы раньше здесь уже работала компания с фармацевтической лицензией. Логика вполне понятная. Если фармацевтическая организация уже использовала помещение, кажется, что основные вопросы со складом когда-то решили и теперь достаточно подготовить документы под новое предприятие.
Примерно на это клиент и рассчитывал. Но есть большая разница между двумя утверждениями: «когда-то по этому адресу работала фармацевтическая компания» и «сегодня это готовый склад для вашей фармацевтической деятельности». Вот эту разницу мы и увидели на осмотре.
Реальность: фармацевтическая лицензия, скорее всего, была. Готового склада уже не было
Перед началом проекта мы осматриваем помещение и разбираемся, что клиент действительно арендует. На этом объекте проверка оказалась особенно полезной. Когда мы приехали на экспертизу объекта, мы были рады увидеть, что сохранились вода, электричество, кабинет заведующего и санузел. На этом хорошие новости закончились.
Если на складе и была когда-нибудь ранее другая компания, то лицензию она получала очень давно. Склад находился в ужасном состоянии. Складское оборудование прежний арендатор вывез. Наследство осталось: дыры на стенах и свисающие провода. Вентиляция находилась в неудовлетворительном состоянии. Около половины ламп не работало.
Да, фармацевтическое прошлое у помещения действительно было. Готового фармацевтического склада — уже нет.
Состояние склада до ремонта
Здесь есть полезный урок для любого арендатора. Если собственник говорит: «До вас тут уже была фарма», это не повод немедленно подписывать договор. Это повод задать следующий вопрос: А что именно осталось от той фармы сегодня?
Предыдущий лицензиат мог вывезти оборудование. После него могли изменить помещение. Инженерные системы могли износиться. Планировка, удобная одной компании, может совершенно не подходить другой.
Как мы решили задачу
После осмотра клиент подтвердил, что отказываться от помещения не хочет. Мы согласовали техническое задание и смету и начали подготовку объекта. Задача перешла из «оформить документы на готовый склад» в новую - восстановить помещение и организовать в нём работу фармацевтического склада. Чего нам и заказчику это стоило читайте далее.
Стоит ли экономить на аренде фармсклада
Частая проблема с которой сталкиваются предприниматели, которые хотят выйти на фармацевтический рынок - ненамеренное упрощение и принижение значимости склада для хранения лекарств. Мы часто слышим: "Нам нужно только получить лицензию"; "Мы не будем там ничего хранить"; "Чем дешевле, тем лучше склад" и тому подобное. Так, возможно, думаете и вы.
Желание уменьшить аренду абсолютно нормальное. Любой бизнес должен приносить прибыль. Это основа основ. Без этого какой бы замечательной не была ваша идея и ваша команда вы долго не просуществуете.
Аренда фармацевтического склада для любой компании на рынке медицинских препаратов и лекарств - существенная статья расходов. Вне зависимости от успешности и размеров выручки - аренду вы обязаны платить всегда, если не хотите распрощаться с лицензией. Проблемы начинаются не с экономии.
Снижение стоимости аренды фармацевтического склада и поиск недорогого предложения может существенно повысить жизнеспособность фармкомпании особенно в кризисные времена. Но стремление выйти за границы разумной экономии может оказать медвежью услугу. Самое подходящее для описания ситуации выражение: "Скупой платит дважды". Чем дешевле аренда склада, тем выше вероятность, что потребуются вложения в его обустройство и ремонт. Это на собственном примере ощутил наш клиент.
Что нужно знать, прежде чем подписать договор аренды склада
Самое главное - не снимайте склад, как на картинке справа. Хотя если серьезно, даже "такое" можно привести в соответствие требованиям.
Что должно быть на складе для работы с фармацевтическими препаратами:
- отопление и водоснабжение;
- проточно-вытяжная вентиляция;
- противопожарная система;
- пол, стены, потолок подлежащие влажной уборке;
- освещение с допустимым коэффициентом пульсации;
- докшелтер и пандус для разгрузки товара;
- зонирование для сортировки товара внутри склада;
- кабинет заведующего и санузел
Это основные требования для склада для хранения лекарств. Не расстраивайтесь, если чего-то у вас на объекте не будет сразу. Все можно сделать и обустроить. Просто потребуется время и терпение.
Как раз это мы и попросили у нашего клиента. Ведь на том складе не было почти ничего, вернее оно было таким, что лучше бы его не было.
Что мы сделали со складом
Из всех вышеописанных пунктов на складе нашего клиента кое-что было. Там действительно были вода и свет, был кабинет заведующего и санузел. Со всем остальным начались проблемы.
Зона погрузки-разгрузки. Правила № 260н требуют функциональной связи помещений и зон, исключения пересечения технологических потоков и защиты погрузочно-разгрузочных работ от осадков и температурных воздействий. Пункты 9–10 Правил № 260н устанавливают требования к функциям и идентификации зон, а для соответствующих категорий предусматривают закрытое хранение с ограничением доступа. Когда мы начали прорабатывать план работ по ремонту и проектированию склада для получения фармацевтической лицензии, выяснилось, что нам не удастся использовать грузовой лифт и докшелтер собственного склада. Потому что в таком случае зона выгрузки будет находиться прямо по середине зоны основного хранения.
В результате было принято решение использовать общую зону на этаже и перенести зону разгрузки из первоначального места. Зона основного хранения. Склад клиент выбрал не самый большой, но и не самый маленький - 350 м². После оценки состояния склада мы решили, что ремонт всей квадратуры будет стоить очень много, поэтому часть склада закрыли на ключ и отказались от ее использования.
В работе оставили 250 м². Это уменьшило количество ремонтных работ и материалов. Экономию в проекте мы оценивали примерно в 200 000 ₽. Правда, это не означает, что существует правило: «закрыл 100 м² — сэкономил 200 тысяч».
Сумма относилась именно к этому помещению, его состоянию и тогдашнему объёму работ. Полезен сам принцип: не нужно автоматически ремонтировать всю площадь только потому, что она указана в договоре аренды. Сначала нужно определить, сколько помещения действительно потребуется для ваших операций. Если речь идёт об организации оптовой торговли лекарственными препаратами, сегодня пункт 6 Правил хранения № 260н устанавливает минимум 150 м² помещений хранения без административно-бытовых помещений (это ещё плюс 30-50-100 м² в зависимости от ваших потребностей). При этом сама площадь хранения определяется также с учётом объёма лекарственных препаратов.
Отремонтированную зону в 250 м² мы разделили в соответствии с требованиям Росздравнадзора и выделили зоны сеткой-рабицей, выкрасили заново стены моющейся краской с сертификатами и заделали в них дыры. Пол залили и покрасили антипылевым покрытием. Неиспользуемая площадь не обязательно становится бесплатной. Мы уменьшили площадь ремонта, но это само по себе не означает уменьшения аренды. Если по договору клиент снимает все 350 м², закрытая часть вполне может остаться в тех же 350 оплачиваемых метрах.
Поэтому отдельно считайте:
- сколько квадратных метров вы арендуете;
- сколько будете реально использовать;
- сколько придётся ремонтировать.
Это три разных цифры. Получилось то, что на картинке слева.
Коммуникации. Следующей проблемой стало ужасное состояние вентиляции, которая выходила прямо на улицу через дырку в стене и 50% неработающих ламп, которые не проходили по коэффициенту пульсации. Мы поставили новую систему вентиляции, поменяли люминесцентные лампы на диоды и вуаля! Склад стал совсем как новый.
Стоила ли игра свеч
Подытожим. Самое главное - желание клиента сбылось. Он все же получил санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ) и потом фармацевтическую лицензию на свой заветный склад. Кстати, бланк заключения вы видите ниже в статье.
Со своей стороны мы сделали ремонт фармацевтического склада под ключ. Точно в срок, который и планировали. Это потребовало существенно материально-технической подготовки объекта. Фактически склад пришлось восстанавливать с нуля, после того состояния в котором он достался от предыдущего арендатора. Собственник склада, кстати, не оказал никакой существенной помощи в ремонте, даже не поменял лампы освещения, которые должен был.
В качестве общей рекомендации для вас, если вы решили получить фармацевтическую лицензию - постарайтесь не попасть в такую же ситуацию. Прежде чем подписать договор аренды - вызовите эксперта. Пусть лучше он посмотрит правду ли вам говорить арендодатель насчет "готовности" склада к тому, чтобы получить на него лицензию. Возможно, это позволит вам сэкономить на ремонте и ускорить получение фармлицензии.
