Если коротко
- Дешёвая аренда ещё не означает дешёвый склад. Если вентиляцию, кондиционирование, зонирование, температурный мониторинг, погрузку и оснащение приходится создавать с нуля, основная сумма уйдёт именно туда.
- Ремонт имеет смысл, если помещение уже почти подходит. Есть необходимая площадь хранения, нормальная инженерия, возможность разделить зоны и поддерживать нужные условия — тогда доработка собственного или обычного арендованного склада может оказаться разумным вариантом.
- Готовый фармацевтический склад экономит прежде всего на инфраструктуре. Дорогие системы уже построены, а часть из них используется сразу несколькими арендаторами. Не нужно каждому отдельно ставить свои доковые ворота, строить вентиляцию и заново оснащать склад.
- Свой склад тоже можно лицензировать. Вопрос не в том, обязательно ли арендовать готовую площадку, а в том, можно ли привести конкретное помещение к требованиям и сколько это будет стоить.
- Больше метров — не обязательно лучше. Если реальному товарному потоку достаточно компактной складской зоны, лишняя площадь означает только дополнительную аренду и расходы на эксплуатацию.
- Поэтому сравнивать нужно затраты до запуска и последующие расходы за одинаковый период: ремонт и оснащение, аренду во время подготовки, плату за готовую площадку и обслуживание. Экономию можно определить только по двум сметам для одного ассортимента и объёма работы; готовая инфраструктура сама по себе не гарантирует меньшую итоговую сумму.
Когда выбирают помещение под оптовую фармацевтическую деятельность, велик соблазн выбрать склад по ставке аренды за квадратный метр. Да, у дешёвого помещения может быть хорошая цена и удобное место. Но для фармы важно другое: подойдет ли склад под лицензирование, а если нет, то стоит ли его ремонтировать или взять готовый аптечный склад в аренду? Здесь мы ответим на вопросы по аренде и ремонту фармсклада.
Арендовать нельзя ремонтировать
В начале каждого процесса лицензирования разумно составить смету, бизнес-план с доходами и расходами. Выписать в столбик "за" и "против" тех или иных предложений от различных компаний, прикинуть свои возможности. И начинают многие этот путь, сравнивая два варианта: аренду уже готового фармацевтического склада и ремонт текущего или "дешевенького" склада. Давайте разберемся, что действительно выгоднее.
На бумаге всё выглядит просто: один склад предлагают по более низкой ставке, другой — дороже, потому что он уже подготовлен под фармацевтическую деятельность. Дешёвый склад может быть удобно расположен к вашему офису или дому. Кроме того, бывает неудобно перевозить сотрудников, коллектив, который привык уже к локации и "обжился". Это наиболее типовые аргументы "за" при выборе в пользу ремонта текущего склада.
Кажется, что экономия очевидна. Но именно здесь чаще всего и ошибаются в расчётах. Обычный склад арендуют не в том состоянии, в котором на нём можно завтра начать хранить лекарственные препараты. Если в помещении уже есть подходящая площадь хранения - минимум 150 м², ее можно без труда зонировать, есть приточно-вытяжная вентиляция, поддерживается заданный температурный режим, и у вас есть персонал - вариант может быть рабочим.
Если всё это нужно создавать с нуля, низкая ставка аренды уже мало что значит: основные расходы пойдут на то, чтобы этот квадратный метр стал пригоден для хранения лекарственных средств. Дешёвый склад может оказаться самым дорогим вариантом. У готового фармацевтического склада ставка может быть выше по другой причине: ремонт уже сделан, оборудование уже установлено, помещение зонировано - то есть самая затратная часть работ уже проведена. О том как выбрать фармацевтический склад, мы подробно рассказали в этой статье.
Сколько стоит аренда готового фармацевтического склада?
На наших площадках основная инфраструктура уже подготовлена: вам не приходится отдельно организовывать стройку, монтаж инженерных систем и оснащение склада с нуля. Арендную ставку мы рассчитываем под конкретное помещение, ассортимент и будущие операции. Подготовку и сопровождение лицензирования при аренде нашей готовой площадки выполняем для вас бесплатно.
Из чего состоит фармацевтический склад
Фармацевтический склад должен обеспечивать условия хранения конкретного ассортимента. Для оптового звена минимум 150 м² относится к помещениям хранения в целом, без административно-бытовых помещений, а не только к основной зоне. Приёмку, карантин, хранение и отгрузку организуют так, чтобы не смешивать товар с разным статусом и не нарушать условия, установленные производителем. Инженерные системы и оснащение подбирают под эти задачи.
В смету подготовки обычно входят следующие элементы. Их исполнение и необходимость специального оборудования определяются после обследования объекта и согласования ассортимента:
- Защищённая приёмка и отгрузка: доковые ворота или другое решение, защищающее лекарства от осадков и неблагоприятной температуры
- Приточно-вытяжная вентиляция
- Система кондиционирования
- Моющиеся поверхности: стены, пол, потолок
- Изолированность от прочих грузов
- Система мониторинга микроклиматических параметров
- Наличие оборудования для хранения и обработки грузов (стеллажные системы, погрузчики и тд.)
- Выполненное зонирование
- Наличие административно-бытовых помещений для персонала
- Коммуникации: свет, вода, отопление, канализация, интернет
- Холодильное или морозильное оборудование — только для ассортимента, которому производитель установил соответствующий режим хранения
Аренда готового или ремонт: что дешевле?
| Ремонт обычного склада | Готовый аптечный склад | |
|---|---|---|
| Что арендуете | Помещение, которое нужно подготовить по требованиям Росздравнадзора | Площадку, где уже создана фарм-инфраструктура для бизнеса |
| Арендная ставка | Ставка за помещение; ремонт и оснащение считают отдельно | Ставка и состав включённых услуг по предложению оператора; дополнительные работы считают отдельно |
| Разовые вложения | Ремонт, вентиляция, мониторинг, температурное картирование, холодильное оборудование, стеллажи и другая мебель. | Значительная часть уже включена в устройство объекта |
| Срок запуска бизнеса | От обследования и согласования работ до их завершения, проверки условий хранения и подготовки документов. Срок зависит от перепланировки, инженерных работ, поставки оборудования и устранения замечаний | От проверки площадки под выбранный ассортимент до готовности оборудования, персонала и документов. Строительный этап может отсутствовать, но необходимые согласования и лицензирование сохраняются |
| Температурный режим | Создать и подтвердить нужные режимы; провести температурное картирование и организовать мониторинг | Проверить, что существующие режимы и результаты картирования подходят для планируемого ассортимента, зон и оборудования |
| Главный риск | Недооценить объём ремонта и “попасть на деньги” | Принять общую готовность здания за готовность к своему ассортименту. Поэтому мы проверяем зоны, оборудование и распределение ответственности под конкретные операции |
Сроки строительства и подготовки нельзя подменять сроком государственной услуги. Например, если требуется усилить электроснабжение, установить холодильную камеру и проверить режим после монтажа, сначала в график попадают эти работы. На готовом объекте они могут быть выполнены, но остаются проверка применимости санитарно-эпидемиологического заключения, подготовка компании и рассмотрение заявления. Известность склада не является основанием для ускоренного получения заключения или лицензии.
Готовность подтверждается по конкретной схеме работы: зоны доступны и разделены, оборудование обеспечивает режимы ассортимента, температурное картирование относится к действующей конфигурации помещения, точки мониторинга выбраны по его результатам. Также нужны записи контроля, порядок действий при отклонении температуры, ответственные сотрудники и согласованное распределение работ между арендатором и оператором. Эти условия мы проверяем перед согласованием состава услуги.
А если есть свой склад, его можно отремонтировать?
Да. Готовый аптечный склад — не единственный возможный вариант. Если у компании уже есть собственное или арендованное помещение и его можно привести в соответствие с требованиями Росздравнадзора, его можно использовать как место осуществления фармацевтической деятельности. Положение, утверждённое ПП РФ № 547, предусматривает использование производственного объекта по месту осуществления фармацевтической деятельности на праве собственности или на ином законном основании, предполагающем владение и пользование.
Если используется собственный склад, порядок тот же: объект осматривают, определяют, какие требования уже выполнены, составляют список доработок и отдельно считают ремонт и оснащение. Стоимость такого ремонта зависит от исходного состояния помещения.
Как сопоставить сметы ремонта и готового склада
Сопоставимый расчёт начинается с одной задачи: одинакового ассортимента, объёма запасов, режима отгрузок и срока использования склада. Иначе более дешёвый вариант может просто не включать холодовую цепь, часть оборудования или обслуживание.
Для ремонта отдельно считают обследование и проектирование, перегородки и отделку, инженерные мощности, вентиляцию и кондиционирование, оборудование хранения и погрузки, мониторинг и картирование. Затем добавляют аренду и коммунальные расходы за период подготовки, необходимые сторонние работы и дальнейшее обслуживание. В предложениях подрядчиков должны совпадать состав работ и порядок учёта НДС; дата и регион расчёта тоже имеют значение.
Для готовой площадки учитывают арендную плату за тот же период, коммунальные и эксплуатационные платежи, стоимость дополнительных операций и дооснащения под ассортимент. Обеспечительный платёж показывают отдельно: он требует денег на старте, но при возврате по договору не равен расходу. Подготовку и сопровождение лицензирования при аренде нашей готовой площадки выполняем бесплатно; состав этой услуги и отдельно оплачиваемые работы закрепляем в договоре.
Общие доковые ворота и инженерные системы могут уменьшить первоначальные вложения отдельного арендатора. Но их стоимость всё равно учитывается в экономике комплекса. Достаточность ворот определяют по одновременности поставок и отгрузок, а вентиляции — по проектной нагрузке и режимам помещений, не по универсальному числу соседних компаний. В договоре должны быть понятны право доступа, обслуживание и порядок работы при неисправности общего оборудования.
Ремонт может оказаться выгоднее, если большая часть инфраструктуры уже подходит, а вложения распределяются на длительный срок пользования. Готовая площадка может выиграть, если устраняет значительные строительные затраты и длительный период аренды до старта. Мы подготовим сравнение под конкретные помещения; итоговую экономию покажет разница полных расчётов, а не ставка за квадратный метр.
Что ещё важно знать перед выбором склада?
Что же выгоднее: ремонтировать склад или арендовать готовый?
Ответ зависит от состояния помещения. Сравнивать нужно не ставки за квадратный метр, а полную стоимость подготовки склада к работе. Если обычный склад уже во многом подходит под требования и требует небольших доработок, ремонт может быть выгодным. Если нужно с нуля создавать вентиляцию, зонирование, мониторинг, оборудование и погрузку, готовая площадка часто оказывается экономичнее.
Что важнее: цена аренды или готовность склада?
Готовность. Низкая ставка обычного склада не отменяет требований к площади хранения, зонированию, температурному режиму, мониторингу и оборудованию. Поэтому дешёвое помещение после ремонта может оказаться дороже готового.
Можно ли получить лицензию на собственном складе?
Да. Помещение может находиться в собственности или использоваться на другом законном основании, которое даёт право владения и пользования. Но объект нужно проверить: если он требует ремонта или дополнительного оснащения, эти работы считаются отдельно.
Можно ли лицензировать уже арендованный склад?
Да, если объект подходит под требования и у компании есть законное основание его использовать. Перед началом процесса лучше провести осмотр помещения и составить список необходимых доработок.
Можно ли арендовать склад только для получения лицензии?
Нужно исходить из реальной модели работы. Если после получения лицензии на объекте будет храниться товар, от этого зависят площадь, оборудование, температурные режимы, сотрудники, порядок работы и стоимость. Пустое помещение нельзя оценивать только как адрес для лицензии.
Что входит в готовность аптечного склада?
Готовность оценивают под ассортимент и операции компании: площадь и зоны хранения, защищённую приёмку и отгрузку, оборудование, подтверждённые температурные режимы, картирование и мониторинг, изоляцию карантинной и иной ограниченной к обороту продукции. Холодильное или морозильное оборудование требуется только для соответствующих условий хранения. Дополнительно нужны сотрудники, записи контроля, процедуры работы и распределение ответственности при отклонениях.
Почему склад площадью 150 кв. м может быть выгоднее большого?
Потому что 150 кв. м — минимальная площадь помещений хранения для оптового звена, а не рекомендация брать максимальный метраж. Если товарный поток помещается в компактной 150-метровой зоне, лишняя площадь только увеличивает постоянные расходы на аренду, обслуживание и эксплуатацию.
