Когда выбирают помещение под оптовую фармацевтическую деятельность, велик соблазн выбрать склад по ставке аренды за квадратный метр. Да, у дешёвого помещения может быть хорошая цена и удобное место. Но для фармы важно другое: подойдет ли склад под лицензирование, а если нет, то стоит ли его ремонтировать или взять готовый аптечный склад в аренду? Здесь мы ответим на вопросы по аренде и ремонту фармсклада.
Главные выводы
- Дешёвая аренда ещё не означает дешёвый склад. Если вентиляцию, кондиционирование, зонирование, температурный мониторинг, погрузку и оснащение приходится создавать с нуля, основная сумма уйдёт именно туда.
- Ремонт имеет смысл, если помещение уже почти подходит. Есть необходимая площадь хранения, нормальная инженерия, возможность разделить зоны и поддерживать нужные условия — тогда доработка собственного или обычного арендованного склада может оказаться разумным вариантом.
- Готовый фармацевтический склад экономит прежде всего на инфраструктуре. Дорогие системы уже построены, а часть из них используется сразу несколькими арендаторами. Не нужно каждому отдельно ставить свои доковые ворота, строить вентиляцию и заново оснащать склад.
- Свой склад тоже можно лицензировать. Вопрос не в том, обязательно ли арендовать готовую площадку, а в том, можно ли привести конкретное помещение к требованиям и сколько это будет стоить.
- Больше метров — не обязательно лучше. Если реальному товарному потоку достаточно компактной складской зоны, лишняя площадь означает только дополнительную аренду и расходы на эксплуатацию.
- Поэтому сравнивать нужно не цену квадратного метра, а стоимость склада до момента запуска. В расчётах статьи ремонт помещения около 150 м² выходит примерно в 2,6–3,2 млн рублей. Готовая площадка при сопоставимых условиях может дать экономию порядка 1–1,5 млн рублей только на ремонте.
Арендовать нельзя ремонтировать
В начале каждого процесса лицензирования разумно составить смету, бизнес-план с доходами и расходами. Выписать в столбик "за" и "против" тех или иных предложений от различных компаний, прикинуть свои возможности. И начинают многие этот путь, сравнивая два варианта: аренду уже готового фармацевтического склада и ремонт текущего или "дешевенького" склада. Давайте разберемся, что действительно выгоднее.
На бумаге всё выглядит просто: один склад предлагают по более низкой ставке, другой — дороже, потому что он уже подготовлен под фармацевтическую деятельность. Дешёвый склад может быть удобно расположен к вашему офису или дому. Кроме того, бывает неудобно перевозить сотрудников, коллектив, который привык уже к локации и "обжился". Это наиболее типовые аргументы "за" при выборе в пользу ремонта текущего склада.
Кажется, что экономия очевидна. Но именно здесь чаще всего и ошибаются в расчётах. Обычный склад арендуют не в том состоянии, в котором на нём можно завтра начать хранить лекарственные препараты. Если в помещении уже есть подходящая площадь хранения - минимум 150 м², ее можно без труда зонировать, есть приточно-вытяжная вентиляция, поддерживается заданный температурный режим, и у вас есть персонал - вариант может быть рабочим.
Если всё это нужно создавать с нуля, низкая ставка аренды уже мало что значит: основные расходы пойдут на то, чтобы этот квадратный метр стал пригоден для хранения лекарственных средств. Дешёвый склад может оказаться самым дорогим вариантом. У готового фармацевтического склада ставка может быть выше по другой причине: ремонт уже сделан, оборудование уже установлено, помещение зонировано - то есть самая затратная часть работ уже проведена. О том как выбрать фармацевтический склад, мы подробно рассказали в этой статье.
Сколько стоит аренда готового фармацевтического склада?
На наших площадках основная инфраструктура уже подготовлена: вам не приходится отдельно организовывать стройку, монтаж инженерных систем и оснащение склада с нуля. Арендную ставку мы рассчитываем под конкретное помещение, ассортимент и будущие операции. Подготовку и сопровождение лицензирования при аренде нашей готовой площадки выполняем для вас бесплатно.
Из чего состоит фармацевтический склад
Фармацевтический склад - это "отличник" в мире складской логистики. В нем все должно быть идеально и прекрасно. Он должен быть чистым, светлым, просторным (не менее 150 квадратных метров основного хранения), теплым, но не душным (за это отвечает система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования), дисциплинированным (так как нельзя допускать смешивания товарных потоков, нарушения условий хранения лекарственных средств, истечения сроков годности и сроков хранения).
В общем, это эталон во всем, что касается хранения грузов в отдельно взятом помещении. В общем и целом можно выделить несколько основных позиций:
- Ворота докового типа
- Приточно-вытяжная вентиляция
- Система кондиционирования
- Моющиеся поверхности: стены, пол, потолок
- Изолированность от прочих грузов
- Система мониторинга микроклиматических параметров
- Наличие оборудования для хранения и обработки грузов (стеллажные системы, погрузчики и тд.)
- Выполненное зонирование
- Наличие административно-бытовых помещений для персонала
- Коммуникации: свет, вода, отопление, канализация, интернет
- Морозильное оборудование
Аренда готового или ремонт: что дешевле?
| Ремонт обычного склада | Готовый аптечный склад | |
|---|---|---|
| Что арендуете | Помещение, которое нужно подготовить по требованиям Росздравнадзора | Площадку, где уже создана фарм-инфраструктура для бизнеса |
| Арендная ставка | Часто ниже средней по рынку | Может быть средняя по рыку или немного выше |
| Разовые вложения | Ремонт, вентиляция, мониторинг, температурное картирование, холодильное оборудование, стеллажи и другая мебель. | Значительная часть уже включена в устройство объекта |
| Срок запуска бизнеса | Сроки ремонта от 3-6 месяцев и дольше, затем заключение СЭЗ на склад (могут отказать), и только после этого подача на лицензию | В среднем - за 1 месяц, так как ремонт уже сделан, заключение СЭЗ выдают на готовые “известные” склады быстрее, лицензию тоже. |
| Температурный режим | Нужно обеспечить | Система уже работает |
| Главный риск | Недооценить объём ремонта и “попасть на деньги” | Заранее проверяем площадку под ваши задачи и согласуем состав работ |
А если есть свой склад, его можно отремонтировать?
Да. Готовый аптечный склад — не единственный возможный вариант. Если у компании уже есть собственное или арендованное помещение и его можно привести в соответствие с требованиями Росздравнадзора, его можно использовать как место осуществления фармацевтической деятельности. Положение, утверждённое ПП РФ № 547, предусматривает использование производственного объекта по месту осуществления фармацевтической деятельности на праве собственности или на ином законном основании, предполагающем владение и пользование.
Если используется собственный склад, порядок тот же: объект осматривают, определяют, какие требования уже выполнены, составляют список доработок и отдельно считают ремонт и оснащение. Стоимость такого ремонта зависит от исходного состояния помещения.
Итоги уравнения
Как выбрать лучший вариант, каждый решит самостоятельно. Мы можем подсказать и привести факты.
- - Для сравнимого метража около 150 кв. м. стоимость ремонта составит около 2,6 - 3,2 млн рублей, с учетом стоимости установки стеллажного оборудования, зоны погрузки, температурного оборудования и прочих работ. Для сравнения с арендой нашей готовой площадки мы подготовим расчёт под ваш ассортимент и операции. Подготовка и сопровождение лицензирования при такой аренде для вас бесплатны; отдельную стоимость этих услуг в бюджет закладывать не нужно.
- - Предложение по аренде уже готового склада включает стоимость ремонта, оснащения склада и т. д., однако для клиента оно выходит гораздо выгоднее за счет того, что стоимость оснащения делится между всеми соседями по логистическому комплексу.
- Например, нет необходимости каждому арендатору ставить собственные ворота докового типа за 1,5+ млн рублей. На 5-6 компаний вполне хватит уже имеющихся в распоряжении оператора 2-4 ворот. Такая же история и с приточно-вытяжной вентиляций. Нет необходимости монтажа каждой системы за 1+ млн рублей. Достаточно от единой системы сделать выходы в каждую складскую зону.
- В результате ориентировочных расчетов стоимости ремонта и аренды,округленная выгода от выбора готового предложения под ключ составляет около 1-1,5 млн рублей только в части ремонта.
Что ещё важно знать перед выбором склада?
Что же выгоднее: ремонтировать склад или арендовать готовый?
Ответ зависит от состояния помещения. Сравнивать нужно не ставки за квадратный метр, а полную стоимость подготовки склада к работе. Если обычный склад уже во многом подходит под требования и требует небольших доработок, ремонт может быть выгодным. Если нужно с нуля создавать вентиляцию, зонирование, мониторинг, оборудование и погрузку, готовая площадка часто оказывается экономичнее.
Что важнее: цена аренды или готовность склада?
Готовность. Низкая ставка обычного склада не отменяет требований к площади хранения, зонированию, температурному режиму, мониторингу и оборудованию. Поэтому дешёвое помещение после ремонта может оказаться дороже готового.
Можно ли получить лицензию на собственном складе?
Да. Помещение может находиться в собственности или использоваться на другом законном основании, которое даёт право владения и пользования. Но объект нужно проверить: если он требует ремонта или дополнительного оснащения, эти работы считаются отдельно.
Можно ли лицензировать уже арендованный склад?
Да, если объект подходит под требования и у компании есть законное основание его использовать. Перед началом процесса лучше провести осмотр помещения и составить список необходимых доработок.
Можно ли арендовать склад только для получения лицензии?
Нужно исходить из реальной модели работы. Если после получения лицензии на объекте будет храниться товар, от этого зависят площадь, оборудование, температурные режимы, сотрудники, порядок работы и стоимость. Пустое помещение нельзя оценивать только как адрес для лицензии.
Что входит в готовность аптечного склада?
Минимально нужно проверить площадь хранения, функциональные зоны, кондиционирование, температурный контроль и мониторинг влажности, стеллажи, поддоны, приёмку, карантин, экспедицию и условия для препаратов со специальными требованиями к хранению. Но одного помещения недостаточно: для полноценной работы нужны сотрудники и документы, которые описывают процессы обращения с товаром.
Почему склад площадью 150 кв. м может быть выгоднее большого?
Потому что 150 кв. м — минимальная площадь помещений хранения для оптового звена, а не рекомендация брать максимальный метраж. Если товарный поток помещается в компактной 150-метровой зоне, лишняя площадь только увеличивает постоянные расходы на аренду, обслуживание и эксплуатацию.
